'건축물대장이 있다는 것은 건축법에 따라 사용승인서를 받거나 건축허가를 받았다는 얘기다. 따라서 합법적인 건물이다.'
'건물 지을 때 단열, 방수, 습기차단, 3가지는 철저히 해결해야 해요. 그렇게 기본을 잘 만드느라 공사비가 모자라게 된다면 저렴한 마감재를 붙이면 돼요. 마감재는 나중에 다시 바꾸면 되니까요.”'
'“그럼, 한 달에 원금은 700만원씩만 상환하세요.”
결국 은행은 23억 원 대출을 승인했다.
원금 700만 원씩 갚아나가면 10억을 갚는데 11년 9개월이 걸린다. 그렇다 해도 원금상환액수를 줄여놓는 게 유리하다. 중간에 여러 변수가 생길 수 있기 때문이다.'
'“정 불안하다면 이행각서라도 써놓기로 하죠. 이행각서도 효력이 있어요.”
사실 우리나라 건축주에게는 완벽한 안전장치가 없다. 집수리업자들이 사업자등록을 하지 않는 가장 큰 이유는 부가가치세 때문이다. 소비자도 수리업자도 10%를 내기 싫어하는 건 마찬가지다.'
'“창을 옆으로 길게 내면 안 되나요? 꼭 세로로 내는 이유라도?”
“최대한 안전하게 리모델링해야죠. 창문 위아래 벽에는 가운데가 텅 빈 블록이 쌓여 있어요. 털어내도 구조에 영향이 없는 벽이죠.”
창문을 가로로 확장하려면 구조벽을 잘라내야 하는데, 구조벽을 건드는 건 위험하므로 세로 확장을 선택했다.'
'토지대장과 토지등기부등본은 기재 내용이 일치되어야 한다. 그러나 같은 토지임에도 다르게 기재되는 경우가 있다. 토지대장은 부동산의 물리적 현황을 중심으로 공시하는 제도이고, 등기부등본은 권리관계를 중심으로 공시하는 제도로, 토지 관리가 이원화되면서 상호간에 불일치가 발생하는 일이 생긴다. 이럴 때는 토지대장의 내용이 우선한다.'
'“아예 사업계획서를 만들어서 은행에 제출했어요. 은행 입장에서는 대출 액수가 아니라 많은 이자를 연체 없이 안전하게 받을 수 있냐가 중요하니까요. 은행을 설득하려면 돈을 갚는 게 어떻게 가능한지를 사업계획서에 담아서 보여줘야 하죠.”
그들은 건물의 가치를 45억 원으로 끌어올릴 수 있는 리모델링을 진행함으로써 이자와 함께 원금을 매달 갚아나는 방식...'
'이렇게 H와 시공사 사이에 밀당과 협상이 오가며 1억 원의 공사비 견적이 확정됐다. 우리 프로젝트에서는 건축가인 H가 건축주를 대신해 시공사와 협상했지만, 실전에서는 건축주가 직접 해야 한다. 이때 설계자를 잘 활용하는 전략을 써야 한다. 설계자와 함께 견적이 적정한지 검토하는 과정을 꼭 거치자.'
'“민원은 대다수 시공과정에서 발생해요. 시공사가 미리 공사내용을 이웃집에 알려 양해를 구하거나, 작업시 주의를 해서 사전에 예방하기 위한 노력을 하는 게 낫죠.”
시공사와 계약할 때 도급공사계약서에 ‘공사 중 발생한 민원은 시공사가 책임진다’는 특약을 넣어 두는 것도 팁이다. 이렇게 하면 아무래도 조심해서 공사를 하게 된다.'
'부자들이 늘 큰돈을 굴리는 건 아니다. 1억 원가량으로 뭐 할 게 없을까 찾는다. 남의 얘기에 종긋 귀 기울이며 정보를 얻으려고 애쓰고 발품을 팔며 스스로 나서서 만남을 주최한다.
부자들은 주식도 하지만 주식에 전 재산을 올인하는 경우는 보기 드물다. 위험을 분산하기 위해 주식과 부동산 등 여러 자산에 고르게 분배해둔다. '
'“우리는 창조적인 재테커가 되어야 해요. 이건 누구나 될 수 있어요. 먼저 그 길을 걸은 사람들에게 배우세요. 그리고 직접 경험하세요. 그러면서 성장하는 겁니다. 걷다 보면 보이지 않던 것들이 보이기 시작해요.”'
'입지분석을 잘 해야 하는 이유는 내 힘과 노력으로 입지의 특성을 변화시킬 수 있는 가능성이 희박하기 때문이다. 그 땅이 지닌 면적, 형태, 용적률, 건폐율, 도로 등을 내 멋대로 조정할 수 없다. 나라에서 기본적으로 규율을 정해 관리할 뿐 아니라, 지자체마다 별도로 조례를 만들어 더 강하게 규제하기도 한다.'
'사람들은 공실의 원인을 파악하려 하지 않고 공실 없는 건물만 찾아다닌다. 적어도 부동산 재테크를 하겠다는 사람이라면 그래서는 안 된다. 공실 없는 건물을 누가 싸게 팔겠는가.
공실을 줄이려면 복합건물이 좋다. 한 건물 안에 상가도 있고 주택도 있어서 동시에 임대할 수 있는 게 낫다. 주거는 주거용 건물만 밀집되어 있는 지역에서 공실률이 더 높다. ...'
'빌딩분석기는 6개 항목으로 구성된다. 땅값, 용적률, 건폐율, 용도, 교통, 미래로 간략하다.
합정동 단독주택은 용도, 교통, 미래성은 좋은데 땅값이 비싸다. 합정역에 들어선 대규모 주상복합단지들의 개발로 인해 홍대 상권과 겹쳐지면서 땅값이 크게 올랐다. 찾는 사람이 많다 보니 평당 3,000만 원에서 4,000만 원대까지 땅값이 형성된 상황이다.'
'흔히 알고 있는 건축법적 용적률 외에 사업용적률이라는 것이 있다. 지하층, 다락방, 발코니, 필로티는 법정용적률을 계산할 때 제외된다. 그렇지만 임대면적에는 표기되어 계약시 임대료에 반영된다. 실제 사용하는 공간이기 때문이다. 이런 것을 두고 사업용적률이라고 한다. 설계를 어떻게 하느냐에 따라 사업용적률이 크게 늘어날 수 있기 때문에 사업용적률까지 따져서 ...'
'통상 말하는 시행자란 어떤 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다. 재건축 아파트의 시행자는 재건축 조합이 된다. 민간 분양아파트의 시행자는 민간사업자 (부동산 개발회사, 주택사업등록자 등) 이 된다. 공공임대아파트의 시행자는 공공기관 ( LH , SH 등) 이다. 시행자는 부동산 개발사업을 실행하는 장본인들이다. 시...'
'단독주택을 사서 입주권을 늘리기도 한다. 일명 지분 쪼개기라 불린다. 건물이나 땅·주택에 대해 하나의 소유권을 가지는 단독주택 또는 다가구주택을 여러 개로 구분등기가 가능한 다세대주택으로 신축하거나 지분을 나눔으로써 인위적으로 재개발 아파트 분양권을 늘리는 행위를 말한다. 지분 쪼개기는 투자를 넘어 투기로 불려진다. 많은 입주권을 받을 욕심에 지분...'
'현행법으로는 연간 20세대 이상 주택을 공급하는 자는 주택사업자등록을 해야 한다. 20세대가 넘지 않으면 주택사업자 자격이 없어도 주택신축판매업자로 등록하면 분양할 수 있다. 소규모 빌라를 지어서 분양하는 경우 대다수 주택신축판매업자들이다.'
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2018년에 출간된 굉장히 실무적이고 테크니컬한 사례를 담은 책이다.
여기에 담긴 숫자들에 2배를 곱하면 현재 시세, 비용 수준이라고 보면 된다 (코로나 시대의 양적 완화, 부동산 정책의 실패 등의 결과이다).
서울 10억원대의 꼬마빌딩은 라떼 시절 이야기가 되었고, 최소 20억원은 있어야 수익형 부동산으로 갈아탈 수 있다. 우리 아이들은 자수성가를 통한 내 집 마련의 가능성이 거의 없어졌다고 봐야한다. 의식주를 갖고 장난치는 정권, 리더는 성공할 수 없다. 이는 역사를 통해서도 수천번 반복되었다.
제한된 토지를 기반으로 부가 가치를 만드는 건축업은 여전히 매력적이다. 입지의 가치는 화폐 가치 절하와 함께 꾸준히 상승한다. 내 꿈은 은퇴 후 꼬마빌딩 하나 가져보는거였는데, 요즘엔 여러 생각이 든다.
꾸준히 공부하면서 내공을 쌓는 시기라고 스스로 다짐하고 있다. 앞으로 3~5년의 숙성 기간이 내게 필요하다.
이를 위해 책, 블로그, 커뮤니티, 유튜브, 유료 구독, 부동산 임장, 온라인 강의 등 다양한 방법을 시도하고 있다. 결과는 무관하게 상당히 의미있는 과정이라고 믿는다.
삶이라는게 성공 또는 실패로 양분할 수 없듯이, 투자(또는 자산관리, 부의 증식)의 결과도 단순화할 수 없다.
